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"在不久的將來(lái)，地產(chǎn)公司經(jīng)常被資本化，分拆及遷往香港的趨勢(shì)亦在繼續(xù)。成立以來(lái)，海洋集團(tuán)已發(fā)出建議，將公告、首項(xiàng)服務(wù)、世貿(mào)服務(wù)及其他較早形式的地產(chǎn)公司的上市申請(qǐng)分開(kāi)進(jìn)行。

專家認(rèn)為，為滿足融資需求，降低負(fù)債率，尋求多元化發(fā)展等因素，推動(dòng)住宅企業(yè)拆分房地產(chǎn)行業(yè)上市"動(dòng)能"。物業(yè)管理行業(yè)仍處于快速發(fā)展時(shí)期，集中度較低，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)拆分上市潮將繼續(xù)下去。

分潮延續(xù)

建發(fā)國(guó)際集團(tuán)是建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的海外子公司，是建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)的控股子公司。該集團(tuán)最近在一份聲明中表示，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)是建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的一家外國(guó)子公司，打算將其在香港的子公司建發(fā)地產(chǎn)分拆，因此引入模式是獨(dú)立的。港交所已確認(rèn)建發(fā)國(guó)際集團(tuán)可以進(jìn)行擬議的分拆。建發(fā)國(guó)際集團(tuán)已提交了在港交所上市的申請(qǐng)表格。

恒大地產(chǎn)在香港證券交易所提交了一份招股說(shuō)明書(shū)。中國(guó)恒大持有恒大地產(chǎn)71.94%的股權(quán)。上市后，恒大地產(chǎn)仍是恒大的子公司。

海洋集團(tuán)最近亦公布了在香港上市計(jì)劃中拆分海洋服務(wù)的建議。海洋集團(tuán)宣布，該公司持有海洋服務(wù)公司約90.1%的股權(quán)。根據(jù)該計(jì)劃，在完成擬議的拆分和上市后，該公司將擁有不少于50%的海洋服務(wù)，而該服務(wù)仍將是該公司的子公司。

許多早些時(shí)候提交上市申請(qǐng)的房地產(chǎn)公司也宣布了新的發(fā)展。10月5日，第一項(xiàng)服務(wù)通過(guò)港交所獲得，并提交給聽(tīng)證會(huì)后的信息集。10月6日，世茂集團(tuán)(Shimao Group)將符合條件的股東在優(yōu)先股中獲得石茂服務(wù)股份的保證配額定為2020年10月19日的創(chuàng)紀(jì)錄日期。

總體而言，下半年住宅企業(yè)繼續(xù)上半年的房地產(chǎn)分拆浪潮，包括華潤(rùn)萬(wàn)象人壽、金融服務(wù)、金科智慧服務(wù)等已提交上市申請(qǐng)表格。

2018年3月，住房和建設(shè)部發(fā)布了"取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，取消對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的行政控制辦法"，該行業(yè)已進(jìn)入快速發(fā)展階段。光大證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師何曼南表示，2018年至2020年5月，共有21家房地產(chǎn)公司通過(guò)IPO或重組上市。

多樣化是發(fā)展的主要原因

住房企業(yè)拆分房地產(chǎn)上市的主要考慮因素有三：一是發(fā)行新股以滿足融資需求，強(qiáng)化所有者權(quán)益，實(shí)現(xiàn)減債的目的；二是將全部或部分上市股份以實(shí)物形式分配給股東，以增加股東的投資回報(bào)；第三，房地產(chǎn)公司上市可以促進(jìn)自身發(fā)展，激勵(lì)管理團(tuán)隊(duì)。"中泰國(guó)際房地產(chǎn)行業(yè)分析師劉潔琪表示。

就融資減債目的而言，以中國(guó)恒大為例，公司堅(jiān)持"高增長(zhǎng)、穩(wěn)定規(guī)模、減債"的發(fā)展戰(zhàn)略。在2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)議上，恒大副董事長(zhǎng)兼董事長(zhǎng)夏海軍明確表示，減債的具體措施包括資產(chǎn)拆分上市和集團(tuán)股權(quán)增長(zhǎng)。

他表示，預(yù)計(jì)該公司將通過(guò)向恒大地產(chǎn)引入235億港元，將凈負(fù)債率降低19個(gè)百分點(diǎn)。他還表示，"今年將努力實(shí)現(xiàn)金碧地產(chǎn)在香港上市，同時(shí)仔細(xì)研究主導(dǎo)資產(chǎn)的分拆上市問(wèn)題。

華潤(rùn)土地管理公司在2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)議上表示，公司正在考慮將房地產(chǎn)打包上市和企業(yè)管理，并考慮加強(qiáng)華潤(rùn)土地的資產(chǎn)負(fù)債表。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)的探索也是分拆的一個(gè)重要因素。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈多元化的過(guò)程中，房地產(chǎn)服務(wù)的表現(xiàn)更加成功。關(guān)聯(lián)企業(yè)拆分房地產(chǎn)上市，可以擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。何曼南告訴記者，從房地產(chǎn)公司首次公開(kāi)募股披露的融資方式來(lái)看，近60%的房地產(chǎn)公司都有并購(gòu)和規(guī)模擴(kuò)張的需求。

在記者統(tǒng)計(jì)的29家上市房地產(chǎn)公司中，今年上半年有25家公司實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的收入和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，占總數(shù)的80%以上。許多公司在管理領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，并繼續(xù)擴(kuò)大項(xiàng)目形式的管理。

根據(jù)對(duì)2020年和2021年21家典型房地產(chǎn)公司PE值的預(yù)測(cè)，到2020年，21家典型房地產(chǎn)公司的平均PE值為32.1，中位數(shù)為28.5，21家典型房地產(chǎn)公司的PE平均值為23.3,2021年的中值為20.7。

國(guó)信證券研究報(bào)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的確定性，單位面積毛利率的增加有想象空間，這些因素支撐著房地產(chǎn)行業(yè)的高估值。