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據(jù)報(bào)道，截至10月底，監(jiān)管力度加大了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管力度，要求部分開(kāi)發(fā)商每月披露財(cái)務(wù)細(xì)節(jié)，包括恒大、融資、萬(wàn)科等12家房地產(chǎn)企業(yè)在每月15日?qǐng)?bào)告融資、債務(wù)總額和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。

房地產(chǎn)公司正在盡一切努力降低杠桿率，以滿足監(jiān)管要求，比如"三條紅線"。

據(jù)"21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)"11月5日?qǐng)?bào)道，據(jù)風(fēng)電統(tǒng)計(jì)，第三季度房地產(chǎn)公司杠桿率整體下降，大型房地產(chǎn)公司控制杠桿水平最嚴(yán)格，并繼續(xù)下降，但仍有一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率仍在上升。

明年初，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)報(bào)告數(shù)據(jù)時(shí)，去杠桿化是我們目前最重要的事情。"11月5日，一家中型住房公司的地區(qū)主管表示，在"三條紅線"之后，房地產(chǎn)公司增加了銷售回報(bào)，減少了土地使用權(quán)，甚至引入了戰(zhàn)略或金融投資者來(lái)購(gòu)買股票或轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。

隨著房地產(chǎn)杠桿降低進(jìn)程的加快，來(lái)自銀行的外部融資、信托等日益緊張。發(fā)展貸款在第四季度呈現(xiàn)緊縮趨勢(shì)，銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)公司的貸款，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)監(jiān)管也在繼續(xù)。

11月5日，"21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)告"專門(mén)獲悉，銀監(jiān)會(huì)將重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)大量透支和現(xiàn)金分期付款等業(yè)務(wù)的資本流動(dòng)控制，及時(shí)收取有效的資金使用憑證，并嚴(yán)格防止資金非法流入房地產(chǎn)市場(chǎng)和其他非消費(fèi)者領(lǐng)域。

第三季度輕微"杠桿減幅

今年8月20日，住房建設(shè)部和中央銀行召開(kāi)了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，首次提到了"重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資本監(jiān)管和融資管理辦法"。"房地產(chǎn)行業(yè)一般被稱為"三條紅線"。

國(guó)慶節(jié)過(guò)后，央行官員在一周內(nèi)兩次提到了住房公司融資的新規(guī)定。央行金融市場(chǎng)部副主任彭麗峰直截了當(dāng)?shù)卣f(shuō)，新規(guī)定的目的之一是"糾正一些企業(yè)盲目擴(kuò)張"。

房地產(chǎn)公司的第三季度報(bào)告顯示，杠桿率下降已成為一種確定的趨勢(shì)。風(fēng)電統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，A股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%的房地產(chǎn)公司有48家，比第二季度減少了1%。凈債務(wù)比率為38"，超過(guò)100%，比第二季度少1%。

在大型房地產(chǎn)公司中，截至第三季度末，綠化帶控股、萬(wàn)科和保利房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率與第二季度相比分別下降了0.32、1.33和0.37個(gè)百分點(diǎn)，但綠地控股和萬(wàn)科的凈負(fù)債率分別上升了3.20個(gè)百分點(diǎn)和0.44個(gè)百分點(diǎn)，保利房地產(chǎn)的凈負(fù)債率下降了1.20個(gè)百分點(diǎn)。

緊接著，到第三季度末，華夏幸福、金科和中南建設(shè)扣除預(yù)付款后的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率均較前一個(gè)月有所下降，金科和中南建設(shè)的凈負(fù)債率分別下降了12.39個(gè)百分點(diǎn)和11.16個(gè)百分點(diǎn)，而新城控股的凈負(fù)債率較前一個(gè)月上升了20.68個(gè)百分點(diǎn)。

A股申萬(wàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊，"不含資產(chǎn)負(fù)債率后的預(yù)付款"指數(shù)跌幅最大的是*ST友誼，艾旭股份，華聯(lián)控股。 三季度末同比下降15.71,15.29,10.99個(gè)百分點(diǎn)。 合肥城建，榮豐控股，三湘印象跌幅超過(guò)5個(gè)百分點(diǎn)。 

凈負(fù)債率指數(shù)跌幅最大的是魯商、棲霞建設(shè)、北京投資開(kāi)發(fā)、深圳地產(chǎn)和華發(fā)股票，第三季度末分別下跌55.35、42.28、41.72、34.14和32.11個(gè)百分點(diǎn)。凈債務(wù)比率也下降了20多個(gè)百分點(diǎn)，其中包括天發(fā)、中國(guó)武夷、雅戈?duì)?、寧波富達(dá)、盤(pán)?？毓?、光明房地產(chǎn)、萬(wàn)業(yè)企業(yè)、合肥城市建設(shè)和蘇州高新。

但部分中小房地產(chǎn)企業(yè)杠桿水平仍有所上升。 北京能源之家，*ST新光，融安地產(chǎn)，岳宏源，迪馬股份剔除后資產(chǎn)負(fù)債率分別上升5.03%，4.28%，3.95%，3.58%，3.43個(gè)百分點(diǎn)。 *ST松江、云南城投、京能地產(chǎn)、濟(jì)南高新、南山控股、*ST新光和名城的凈負(fù)債率分別增加175.77、60.15、56.30、51.11、35.87、34.27和30.87。 

根據(jù)公開(kāi)來(lái)源證券統(tǒng)計(jì)，截至2020年第三季度末，除預(yù)先收益(合約負(fù)債)外，A股房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債比率為72.1%，較去年同期下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。"主要公司、房地產(chǎn)公司和離職后公司分別比去年同期下降1.2個(gè)百分點(diǎn)和1.3個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為90.3%，比去年同期下降9.0個(gè)百分點(diǎn)；主要公司、房地產(chǎn)和離職后公司分別下降16.1個(gè)百分點(diǎn)和5.5個(gè)百分點(diǎn)。換言之，各大公司對(duì)杠桿水平的控制最為嚴(yán)格，而且還在繼續(xù)下降。

一些房地產(chǎn)分析師表示，無(wú)論是融資緊縮導(dǎo)致的被動(dòng)杠桿降低，還是基于房地產(chǎn)公司情緒判斷的積極杠桿削減，多數(shù)住房公司未來(lái)將長(zhǎng)期走上降低財(cái)務(wù)杠桿的道路，直接財(cái)務(wù)表現(xiàn)是，利息率低于企業(yè)銷售和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率。隨著ROE對(duì)財(cái)務(wù)杠桿的依賴程度降低，預(yù)計(jì)住房公司將進(jìn)行重新估值。

義州研究院智庫(kù)研究中心主任嚴(yán)躍進(jìn)表示，這三條紅線是后續(xù)住房公司和房地產(chǎn)行業(yè)要關(guān)注的紅線，因此降低杠桿和減少對(duì)債務(wù)的依賴是其核心。從實(shí)際過(guò)程來(lái)看，這種杠桿的降低也表明市場(chǎng)參與者已經(jīng)做出了調(diào)整。

房地產(chǎn)融資越來(lái)越緊張。

三條紅線"的著陸速度正在加快，預(yù)計(jì)范圍將擴(kuò)大。

據(jù)報(bào)道，截至 10 月底，監(jiān)管力度加大了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管力度，要求部分開(kāi)發(fā)商每月披露財(cái)務(wù)細(xì)節(jié)，包括恒大、融資、萬(wàn)科等 12 家房地產(chǎn)企業(yè)在每月 15 日?qǐng)?bào)告融資、債務(wù)總額和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。

中央銀行金融市場(chǎng)部副司長(zhǎng)彭立峰在 2020 年第三季度的金融統(tǒng)計(jì)新聞發(fā)布會(huì)上說(shuō)，下一步，我們將與住房建設(shè)部等有關(guān)部門(mén)一道，跟蹤評(píng)估實(shí)施效果，不斷完善規(guī)定，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。

隨著房地產(chǎn)杠桿的降低，來(lái)自銀行的外部融資、信任等也變得越來(lái)越緊張。

11 月 5 日，華南股利房地產(chǎn)金融部門(mén)的一位人士表示，在房地產(chǎn)金融監(jiān)管的影響下，銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)公司的貸款，并在 "三條紅線" 試點(diǎn)后控制了資金。此外，一些銀行家還表示，開(kāi)發(fā)貸款在第四季度出現(xiàn)緊縮趨勢(shì)。在房地產(chǎn)融資 "三條紅線" 明確之后，銀行收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款將主要通過(guò)配額管理進(jìn)行，總行也將要求 "對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行良好的選擇"。

21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)告 " 僅在 9 月底報(bào)告稱，監(jiān)管機(jī)構(gòu)最近要求大型商業(yè)銀行減少壓力，控制個(gè)人住房抵押貸款等房地產(chǎn)貸款的規(guī)模。一家大型銀行表示，今年年初有一項(xiàng)要求，即今年新增住房貸款不得超過(guò)所有新增貸款的一定比例，約為 30%。

11 月 5 日，記者獨(dú)家獲悉，銀監(jiān)會(huì)近日向各大銀行和股份制銀行通報(bào)了信用卡業(yè)務(wù)檢查中發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題。在信用卡分階段資本流動(dòng)控制方面，監(jiān)管要求加強(qiáng)大規(guī)模透支和現(xiàn)金分期付款等業(yè)務(wù)資本流動(dòng)控制，及時(shí)收集有效的資金使用憑證，嚴(yán)格防止資金非法流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等非消費(fèi)者領(lǐng)域。

中國(guó)人民銀行 10 月 30 日發(fā)布的 2020 年第三季度金融機(jī)構(gòu)貸款統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，房地產(chǎn)貸款增速繼續(xù)放緩。第三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額 48.83 萬(wàn)億元，比去年同期增長(zhǎng) 12.8%，比前一季度末下降 0.3 個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù) 26 個(gè)月回落。前三季度，人民幣房地產(chǎn)貸款余額增長(zhǎng) 4.42 萬(wàn)億元，占同期貸款總額的 27.2%，比上年同期下降 6.8 個(gè)百分點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，"三條紅線" 之后，銀行本身就會(huì)開(kāi)始注重控制，住房企業(yè)本身也會(huì)做出調(diào)整，特別是在高房?jī)r(jià)獲取土地等方面趨于保守，這都是值得肯定的，隨后降低杠桿將有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的更好發(fā)展。

除銀行外，銀監(jiān)會(huì)信托部門(mén)最近還發(fā)布了關(guān)于實(shí)施新一輪房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)專項(xiàng)調(diào)查的通知，要求繼續(xù)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信托的規(guī)模，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托的滲透監(jiān)管，嚴(yán)禁為非法資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)提供渠道。此次專項(xiàng)調(diào)查的主要目的是對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的持續(xù)合規(guī)和監(jiān)督、風(fēng)險(xiǎn)防范和化解以及整頓和問(wèn)責(zé)。銀監(jiān)會(huì)要求銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理局在 11 月 30 日前報(bào)告調(diào)查結(jié)果。

降低住房企業(yè)杠桿

隨著去杠桿化步伐的加快，房地產(chǎn)行業(yè)的債券發(fā)行量出現(xiàn)了罕見(jiàn)的激增，但投資量卻大幅下降。

一些業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)杠桿的方式包括加速銷售，減少土地收購(gòu)，出售資產(chǎn)，尋求股權(quán)融資，甚至資產(chǎn)一攬子流通等等。

根據(jù)國(guó)泰君安的數(shù)據(jù)，到 2020 年 6 月底，共有 22 家 "紅齒輪" 企業(yè)超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)，其中包括恒大、綠色航天集團(tuán)、中南建筑、金科股份、華夏幸福、富利房地產(chǎn)、熔盛發(fā)展等。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以多種方式降低杠桿。

除了加速銷售之外，房地產(chǎn)公司還在繼續(xù)轉(zhuǎn)讓子公司的股份。11 月 1 日，恒大宣布將持有光輝集團(tuán) 40.96% 的股份給神能集團(tuán)，總轉(zhuǎn)讓金額為 148.5 億元。早些時(shí)候，恒大 863 億元規(guī)模的戰(zhàn)爭(zhēng)投資簽署了補(bǔ)充協(xié)議，將戰(zhàn)爭(zhēng)投資納入長(zhǎng)期持有普通股，明確放棄回購(gòu)權(quán)和權(quán)益。恒大還拆分了其物業(yè)管理業(yè)務(wù)，并已正式向港交所提交了上市申請(qǐng)表。

據(jù)報(bào)道，恒大和風(fēng)投計(jì)劃首次在銀行間市場(chǎng)發(fā)行債券，并為此目的準(zhǔn)備相關(guān)材料。

該地區(qū)負(fù)責(zé)中型住房公司的人士表示，在該公司內(nèi)部，在 6 個(gè)月的過(guò)渡期內(nèi)，房地產(chǎn)公司應(yīng)該提高銷售回報(bào)，減少土地和其他投資努力，并引入投資者來(lái)增加他們的權(quán)益。" 我們還在與一些房地產(chǎn)公司談判，要么購(gòu)買股票，要么流通資產(chǎn)套餐，試圖在明年初之前降低合規(guī)杠桿。