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記者日前發(fā)現(xiàn)，與“金九銀”期間相比，中金九銀的數(shù)量明顯減少。多位中介門店銷售人員表示，11 月以來(lái)，二手房項(xiàng)目成交明顯擴(kuò)大，總價(jià)低、樓層好、位置好的優(yōu)質(zhì)房源變得稀缺。與剛需房地產(chǎn)成交量的增長(zhǎng)不同，以洋房、別墅、疊合樓、寫字樓為代表的高端樓盤價(jià)格明顯下降。部分別墅項(xiàng)目總價(jià)下降了 20%，但成交量并沒(méi)有明顯改善。

剛需積極入市

我在北京繳納社保和個(gè)稅已經(jīng)是第八年了。我還在北京租了一間房子住了 8 年。在這期間，我換了 10 多個(gè)地方。近期，租賃市場(chǎng)受到長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)火爆的影響，這讓很多前期租房的業(yè)主下定決心賣掉自己的房子。我的房東也有類似的情況。房東的房子掛在交易平臺(tái)上后，他催我和另一個(gè)房客每天搬家，因?yàn)闆](méi)有房客的房子更容易賣。繳納了 5 年社保后，我一直在看二手房，尋找機(jī)會(huì)開始。目前，我真的不想再頻繁搬家了，于是向父母要了一部分首付，準(zhǔn)備買一套性價(jià)比高的二手房，先住。”購(gòu)房者劉明（化名）告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

中國(guó)證券報(bào)記者在調(diào)研中介門店的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，像劉明這樣的買家并不在少數(shù)。

“從公司大數(shù)據(jù)分析，進(jìn)入市場(chǎng)的客戶基本上都是剛需客戶。他們要么是前期租房的第一批住宅客戶，要么是想給孩子換學(xué)區(qū)房的剛需客戶。11 月以來(lái)，我們門店共售出 8 套，這是今年一個(gè)比較好的月度表現(xiàn)。在 9 月和 10 月的旺季，基本上有這么多人。”位于北京市豐臺(tái)區(qū)地鐵附近的一家中介機(jī)構(gòu)工作人員李莉（化名）表示，“近期成交量居高不下，主要與前期處于觀望狀態(tài)的剛性需求客戶積極入市有關(guān)。”看了看房子，但他們沒(méi)有買的決心。此外，新房市場(chǎng)的大規(guī)模促銷令不少購(gòu)房者眼花繚亂，分流了部分二手房需求。但隨著二手房市場(chǎng)供過(guò)于求，大量低價(jià)房不斷積累，低總價(jià)、好戶型、好位置的優(yōu)質(zhì)住宅價(jià)值逐漸顯現(xiàn)，具有較強(qiáng)的吸引力。11 月以來(lái)，二手房成交量在新增需求中明顯放大。

高端樓盤的降價(jià)不同于剛需樓盤的成交量增加。中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，以洋房、別墅、疊層樓、寫字樓為代表的北京高端房地產(chǎn)價(jià)格明顯下降，但成交量并沒(méi)有明顯改善。

“我們的項(xiàng)目由剛需樓盤、別墅和洋房組成。基本上不需要現(xiàn)在的洋房，基本上沒(méi)有成交的洋房。上周，該公司開始下調(diào)洋房和別墅的價(jià)格，尤其是別墅。別墅總價(jià)與“金九銀十”期間相比下降了 20% 左右。位于五環(huán)南路外的一家樓盤銷售人員表示，即便如此，別墅和洋房的成交情況也不容樂(lè)觀。有看房者表示：“一方面，等待的原因是首付太高。另一方面，別墅作為改善型住房，實(shí)用性不強(qiáng)。目前別墅的設(shè)計(jì)很緊湊，對(duì)老人和小孩不太方便。家里有三層或大一層的兒童臥室，希望都能買到。這類產(chǎn)品和客戶群體的需求相對(duì)較小，投資客戶不會(huì)選擇這樣偏重的項(xiàng)目，而只是需要改善資金壓力的客戶和生活舒適度無(wú)法很好地匹配。”

作為一家非住宅企業(yè)，寫字樓項(xiàng)目，也面臨著降價(jià)促銷的命運(yùn)，但由于客戶基礎(chǔ)狹窄，交易依然低迷。

中國(guó)證券報(bào) " 記者發(fā)現(xiàn)，為了獲得更準(zhǔn)確的客戶，一些企業(yè)、寫字樓項(xiàng)目直接采用整體、整層銷售，目標(biāo)是上市公司和大型中央企業(yè)等，為了得到客戶群體這部分的青睞，許多項(xiàng)目承諾提供銀行抵押貸款。

我們將召集幾家銀行分行的負(fù)責(zé)人，為購(gòu)買商業(yè)和辦公大樓的公司客戶服務(wù)。在早期階段，你只需要支付 50% 的首付款就可以獲得網(wǎng)上簽證，這可以作為一種正常的貸款。位于豐臺(tái)區(qū)的營(yíng)業(yè)部主任說(shuō)。

當(dāng)被問(wèn)及是否滿足購(gòu)買限制時(shí)，主管人員說(shuō)：" 我們的客戶是中央企業(yè)、國(guó)有企業(yè)和私營(yíng)上市公司，銀行對(duì)這些客戶將有一定的政策偏好。

作為回應(yīng)，中原房地產(chǎn)首席分析師張大維表示，此類貸款不可能是抵押貸款，購(gòu)房限制不僅針對(duì)個(gè)人買家，也針對(duì)企業(yè)買家。上述操作最有可能是抵押貸款，即 50% 的首付，然后是剩余的 50% 最終還款。該銀行隨后開展抵押貸款業(yè)務(wù)。這是一種營(yíng)銷工具。

不推薦高杠桿投資買房子

專家建議，隨著年底的到來(lái)，對(duì)緊急出售房產(chǎn)退款的壓力已經(jīng)加大，而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，"撿漏" 的機(jī)會(huì)也大大增加了。開發(fā)商今年年底的表現(xiàn)沖刺壓力加大，但也推出了更多的促銷手段。

諸葛房地產(chǎn)分析師陳曉表示，對(duì)于購(gòu)房者，尤其是剛性需求客戶，到年底，開發(fā)商推出了大量的項(xiàng)目，開展了更多的折扣促銷活動(dòng)，剛性需求客戶在資金充足的情況下可以盡快‘上車’，此時(shí)購(gòu)買剛性需求對(duì)購(gòu)買能力是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。但是，需要注意的是，在住房企業(yè)的各項(xiàng)優(yōu)惠活動(dòng)中，要保持合理的選擇住房供給的態(tài)度。對(duì)于考慮購(gòu)買住房投資的集團(tuán)來(lái)說(shuō)，不建議高杠桿投資購(gòu)買房屋，這應(yīng)該是基于謹(jǐn)慎。

陳曉表示，與新住房市場(chǎng)相比，二手房市場(chǎng)選擇范圍更廣，價(jià)格也比較適中，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)熱點(diǎn)領(lǐng)域仍是大類資產(chǎn)配置的好選擇。