深圳公寓寒冬：業(yè)主降價百萬仍未脫手，“限量”的同時一直在降
無論是二手房還是新房，深圳公寓市場最近一直慘淡。
“掛牌房總價從527萬元降到527萬元，從527萬元降到了527萬元”，12月26日，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)林兆華（化名）告訴時代周報記者，近期深圳部分公寓大量業(yè)主降價銷售。
與此同時，龍崗東部和南山西部的公寓業(yè)主也大幅降價。
近期，深圳多家開發(fā)商采取二級和三級聯(lián)動的方式，促進公寓銷售，增加傭金積分。
《時代周報》記者獲得的一份深圳傭金表顯示，住宅類產(chǎn)品與公寓類產(chǎn)品存在較大差異。住宅傭金從0.6%開始，而公寓的最高傭金可以達(dá)到8%。
12月26日，深圳資深投資者楊軍（化名）在接受時代周報記者采訪時表示，成交成本高是公寓遇冷的主要原因。公寓轉(zhuǎn)讓時需要繳納增值稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅等稅種，導(dǎo)致浮動利潤空間急劇萎縮。
楊軍說：“再加上5年銷售封頂?shù)恼撸瑥馁I房那一刻起，你就應(yīng)該做好長期站崗的準(zhǔn)備。”。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李玉佳26日表示，由于居住功能差、交易成本高、公寓流動性弱等問題，在“房地產(chǎn)不炒”開始走俏之際，投資者進入公寓市場更加謹(jǐn)慎，資金也不會進入公寓市場。預(yù)計公寓成交將保持穩(wěn)定，不會出現(xiàn)大幅上漲。
位于龍華洪山的龍光九尊曾在2018年連續(xù)幾個月成為全國單板銷售冠軍，是衡量公寓市場的指標(biāo)板塊。
據(jù)深圳市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計，龍光九尊共有1456套商務(wù)公寓。據(jù)統(tǒng)計，去年12月共有253套公寓在售，占總房源的17%殼牌公司. 近三個月來，龍光久尊僅售出11套。在上市房源中，有不少房子自2019年6月中旬就已上架，但至今尚未銷售。
以一棟面積約3平方米的房子為例。原房主在2018年以230萬元（含稅）的總價購買了這套房子，現(xiàn)在掛牌范圍是230-240萬元。如果買家有誠意，價格可以提高到220萬元（不含稅）。考慮到近兩年的住房貸款和機會成本，房子基本上是虧本出售。
“買房時，增值稅是最重要的。因為這套公寓沒有增值，節(jié)省了不少成本”，林兆華說，按照深圳二手房交易規(guī)則，當(dāng)房源登記價格低于原價時，就不需要繳納土地增值稅和個人所得稅，只有契稅和其他雜稅。然而，很少有人問這個價格。
龍光酒醉只是公寓遇冷，不是個案。目前的公寓市場降價100萬的案例很多。
記者了解到，去年12月初，一位優(yōu)秀的前海一號業(yè)主將124平方米的房屋總價調(diào)整為1498萬元，比5月份掛牌時低了190萬元。去年12月底，萬科云城一位業(yè)主將133平方米左右的房屋總價調(diào)整為1000萬元，比5月份掛牌時少了100萬元。
一手公寓市場降價促銷頻繁。
位于寶安市十堰的惠邦名都花園近期推出了特價房和優(yōu)惠券。12月23日，一位置業(yè)顧問告訴時代周報記者，惠邦名都花園推出了41平米的特價房，總價從210萬降到了194萬，另外還贈送了2萬元的家具代金券。此外，開發(fā)商還提供首付優(yōu)惠。普通公寓需要50%的首付，而房地產(chǎn)只需要45%的首付。
林兆華說，由于地處偏僻，惠邦名都花園很難進貨。最近，該項目的傭金已經(jīng)升級。成交后，最高傭金可達(dá)到8%，并可獲贈1萬元現(xiàn)金和一部iPhone12。
“如果賣200萬元的公寓，可以拿到10萬元以上的傭金，這對中介很有吸引力。但樓盤已經(jīng)兩年沒賣出去了，難度可想而知。”林兆華說。
交易成本不像預(yù)期的那么高
投資者楊駿果斷地卸貨。
2017年年中，楊駿因為對公寓市場不樂觀而把他所有的公寓都空了。當(dāng)時，他在龍崗市中心以低于7000元/平方米的市價賣出了10多套公寓。
2017年，廣州和深圳出臺了公寓政策，風(fēng)向發(fā)生了巨大變化。
具體來說，北京嚴(yán)格控制商業(yè)項目的購買條件和使用；廣州官員嚴(yán)格控制商業(yè)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)為住宅用途；上海規(guī)定，當(dāng)商業(yè)用地被轉(zhuǎn)讓時，辦公用地不得建成公寓式寫字樓，商業(yè)用地不得作為公寓旅館；深圳再次嚴(yán)格禁止從商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)為住宅物業(yè)，不得從建筑物的布局和功能上考慮。
同年，深圳的公寓供應(yīng)量達(dá)到了歷史最高水平。
根據(jù)深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)，2017年是深圳房地產(chǎn)市場最大的商品房供應(yīng)地，面積134萬平方米，比2016年增長11.8%。
結(jié)合政策趨勢和供求數(shù)據(jù)，楊駿決定采取果斷行動，出售公寓以取代房屋。
無論是自力更生還是轉(zhuǎn)售，它的成本都比住房高，"他說。在楊駿看來，公寓"不可碰"的主要原因是交易成本太高。
根據(jù)深圳城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則的規(guī)定，商業(yè)公寓是"適應(yīng)深圳商業(yè)和工作短期居住行為的一種辦公建筑形式，在使用功能和位置上更接近商業(yè)用地，在土地管理上也被視為商業(yè)用地。
因此，商業(yè)公寓的水電費與商業(yè)樓宇的標(biāo)準(zhǔn)是一致的，他們自己的住宅生活費用也很高。
如果你想出售公寓，單靠稅費就能說服很多購房者退貨。"楊駿說，公寓的高稅費及其計算方法的復(fù)雜性是造成公寓流動性薄弱的主要原因。他計算了一張賬單，房產(chǎn)稅的總價至少為100000元，而公寓稅的計算方法比住房更麻煩，不同的人計算的結(jié)果是不一樣的。
流動性不足進一步導(dǎo)致財務(wù)屬性不佳，這是楊駿放棄公寓的關(guān)鍵原因。
