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        最近有人問(wèn)，如果房地產(chǎn)公司欠這么多債，為什么房?jī)r(jià)還沒(méi)有下降呢？

        當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)是分層的，這是自?xún)赡昵苞Q崗卷心菜價(jià)格出售以來(lái)出現(xiàn)的，但最新數(shù)據(jù)顯示，包括一些縣在內(nèi)的更受歡迎城市的房地產(chǎn)價(jià)格仍在悄然上升。

        首先，讓我們從房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成開(kāi)始。

        房?jī)r(jià)一般包括以下幾個(gè)方面：土地成本、建筑成本、安裝成本、費(fèi)用、稅收、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。

        土地成本約占房?jī)r(jià)成本的40%，一線(xiàn)城市和熱門(mén)二線(xiàn)城市所占比例更高，約為50%，高城市可能達(dá)到60%。土地成本包括拆遷補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償，土地出讓費(fèi)由政府征收。

        施工成本和安裝費(fèi)用比較簡(jiǎn)單，包括水泥、黃沙、鋼筋、電梯等，這一段，相對(duì)固定，就不會(huì)有很大的缺口。

        各類(lèi)稅費(fèi)，也由有關(guān)職能部門(mén)制定標(biāo)準(zhǔn)，每平方米100多元以上，占熊市價(jià)格不太大，房?jī)r(jià)越高，比例越低。稅收也按比例征收，沒(méi)有多少經(jīng)營(yíng)空間。

        利潤(rùn)的發(fā)展很難說(shuō)。發(fā)展好，利潤(rùn)高，發(fā)展不好，利潤(rùn)很薄，資金使用成本太高，也有虧損。

        經(jīng)過(guò)這樣的分析，我們也可以知道為什么開(kāi)發(fā)企業(yè)有這么多債務(wù)。因?yàn)橥恋厥召?gòu)和建設(shè)需要大量資金。資金從哪里來(lái)？當(dāng)然，我借了錢(qián)。這也意味著，房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的好處被幾個(gè)人瓜分了，債務(wù)給了銀行等提供資金的公司和機(jī)構(gòu)。買(mǎi)家為這些負(fù)債、利潤(rùn)等買(mǎi)單。

        第二，我們關(guān)注住房企業(yè)的債務(wù)狀況。

        有人問(wèn)，經(jīng)過(guò)10年的房地產(chǎn)黃金開(kāi)發(fā)，為什么住房企業(yè)還會(huì)負(fù)債？利潤(rùn)在哪里？

        有一種需要推廣的現(xiàn)實(shí)情況，其核心原因是，包括恒大在內(nèi)的所有房地產(chǎn)公司都從未謀取利潤(rùn)，它們賺到的每一分錢(qián)都被重新投資于新土地的開(kāi)發(fā)，擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，并將其轉(zhuǎn)化為在建項(xiàng)目。因此，這些房地產(chǎn)賬面上很豐富，沒(méi)有現(xiàn)金儲(chǔ)備，因?yàn)殂y行有錢(qián)可借！如果你想擴(kuò)大市場(chǎng)份額，你只能得到大量土地。

        根據(jù)對(duì)南都大數(shù)據(jù)研究所住房企業(yè)債務(wù)狀況的調(diào)查，中國(guó)76家住房企業(yè)一年內(nèi)到期的利息負(fù)債超過(guò)2.5萬(wàn)億，約占利率負(fù)債總額的35%。

        在去杠桿化的基調(diào)下，住房不是投機(jī)，80%以上的住房企業(yè)短期債務(wù)在增加，如果銷(xiāo)售回報(bào)不及時(shí)，恰逢還債高峰期，資金短缺的壓力明顯。

        誰(shuí)的短期債務(wù)壓力最大？一年內(nèi)有4項(xiàng)利息負(fù)債超過(guò)1,000億元，恒大、霍莊、綠地和田園分別高達(dá)3,957億、1,406億、1,214億和1,058億元，一年內(nèi)到期的利息負(fù)債分別高達(dá)3,957億、1,406億、1,214億和1,058億。

        一年內(nèi)，萬(wàn)科、華夏、富里、泰和、招商、保利等六大計(jì)息負(fù)債規(guī)模達(dá)500億元至1000億元，總額達(dá)1.2萬(wàn)億元。

        按7%的平均融資成本計(jì)算，年利率超過(guò)1700億美元。年利率如此之高？如果房?jī)r(jià)下跌，誰(shuí)來(lái)還清債務(wù)？

        第三，購(gòu)房者的家庭貸款金額也很大。

        中國(guó)家庭的高債務(wù)主要表現(xiàn)在高房?jī)r(jià)造成的高抵押貸款，或依賴(lài)其他高借貸購(gòu)買(mǎi)住房，使許多人成為住房奴隸；然而，即使房?jī)r(jià)折扣，對(duì)于一些只為自己使用的家庭來(lái)說(shuō)，影響也不會(huì)太大。

        如果你說(shuō)，影響可能只是財(cái)富的名義下降。而且有相當(dāng)多的家庭，即使是高負(fù)債買(mǎi)房，但房?jī)r(jià)在最近幾天已經(jīng)飆升，即使房?jī)r(jià)現(xiàn)在是腰部折，等等，只有回到原來(lái)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，將不會(huì)出現(xiàn)任何負(fù)資產(chǎn)。

        但是，隨著老齡化趨勢(shì)的到來(lái)，經(jīng)過(guò)百年的父母，每個(gè)家庭還會(huì)有兩套房子，將來(lái)會(huì)賣(mài)給誰(shuí)？實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，全民投機(jī)，投機(jī)盛行，有多少人愿意在地上賺錢(qián)？